個人交易特定股權，符合一定條件應申報房地合一稅

2026-07-02
2026-07-23
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個人交易特定股權視同房地交易：申報要點重大放寬，舊股權舊制房地免課房地合一稅！

💡 財政部 115.4.21 最新修正申報作業要點重點：

財政部修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，放寬個人交易未上市（櫃）特定股權課稅規定！除放寬股權價值得以客觀時價總額衡量外，個人交易 110 年 6 月 30 日前取得之舊股權，其交易所得中屬被投資事業於 104 年 12 月 31 日前取得之舊制房地比例，全面排除適用房地合一稅！

一、特定股權課稅背景與兩大放寬核心

房地合一稅 2.0 規定，個人交易直接或間接持股過半數之國內外未上市櫃公司股份，且該公司股權價值有 50% 以上由境內房地構成者，視同房地交易。為使課稅更符實質公平，財政部發布最新修正要點：

📌 股權價值認定更貼近時價：原以「公司淨值」為基準，放寬若有會計師查核簽證或客觀市價證明資料，准按各項資產時價總額衡量是否達「50% 以上為境內房地」之門檻。
📈 舊股權舊制房地占比排除課稅：個人交易 110/6/30 以前取得之舊股權，屬公司於 104/12/31 以前取得之舊制房地價值占比部分，免課房地合一稅。
🧾 未確定案件全面適用：於 115 年 4 月 21 日修正生效時，尚未核課或尚未核課確定之案件均可適用此項放寬規定。

二、實務試算案例解析（先進先出法與舊制房地扣除）

📖 國稅局試算情境：

• 股權背景：甲君 104/8/20 買入 A 公司 30% 股份、110/11/3 買入 40%，共持股 70%。
• 交易情境：115/4/30 出售 20% 股份，扣除成本及費用後交易所得為 100 萬元。
• 股權與資產認定：依先進先出法，出售之 20% 均為 110/6/30 前之舊股權；A 公司境內房地 500 萬元中，有 300 萬元屬 104/12/31 前取得之舊制房地，占比為 60%（300萬 / 500萬）。

➔ 課稅所得計算：

1. 不視同房地交易所得（排除）：100 萬元 × 100%（舊股權比率）× 60%（舊制房地比率）= 60 萬元
2. 應課房地合一稅所得額：100 萬元－ 60 萬元 = 40 萬元
3. 申報時限：自買賣交割日（交易日）之次日起 30 日內向戶籍地國稅局申報。

三、特定股權交易新舊申報作業要點比較

比較項目	最新修正規定（115.4.21 起）	修法前舊制作業規定
股權價值認定基準	具客觀市價證明或會計師查簽時，可按時價總額計算	主要以「公司淨值」為衡量標準
舊股權舊制房地課稅	放寬排除：按舊制房地占境內房地比率免計房地合一稅	未明確排除，全額股權利得皆可能落入房地合一稅
未確定案件適用性	尚未核課確定之案件均可一併適用	僅適用當時之舊規定